2012年前三季度中國房企住宅銷(xiāo)售TOP50

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云詭譎、變幻莫測，持續的調控、經(jīng)濟的不確定性、市場(chǎng)走勢的不明朗等多方面的因素，使得企業(yè)對未來(lái)市場(chǎng)走勢預期出現了較大的分歧。在這樣的形勢下，我們看到規模房企卻能積極抓住市場(chǎng)窗口期，在“淡季不淡”的三季度市場(chǎng)，通過(guò)調整推案策略、積極營(yíng)銷(xiāo)、調整集團管控模式等策略從而實(shí)現主動(dòng)增長(cháng)。保利、中海、綠地等央企、國企更是爆發(fā)出擴張激情，銷(xiāo)售規模奮起直追，已大大縮小了與萬(wàn)科、恒大這兩個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的差距。

　　資料來(lái)源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心

　　數據說(shuō)明：

　　1、企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國內地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　2、項目屬性：本榜單成交數據為商品房數據。同時(shí)，不考慮項目權益劃分問(wèn)題。

　　3、數據來(lái)源：涉及的銷(xiāo)售金額及銷(xiāo)售面積均為合同簽約備案數據。

　　4、時(shí)間跨度：此次榜單各項數據若不作特殊說(shuō)明，其統計時(shí)間段均為2012年1月至2012年9月。

1、門(mén)檻：企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門(mén)檻雙雙上升

　　2012年三季度以來(lái)，由于經(jīng)濟的不確定，政策調控預期多空交替上演，市場(chǎng)房?jì)r(jià)博弈轉向地價(jià)博弈，給6、7、8三月帶來(lái)一波向好行情，但受政策、經(jīng)濟因素影響，整體市場(chǎng)趨勢仍不明朗，9-12月市場(chǎng)將再度進(jìn)入震蕩期。而標桿房企則緊緊抓這個(gè)有利的“窗口期”去存化，從而使得今年前三季度標桿房企整體銷(xiāo)售表現優(yōu)于去年同期。

　　體現在企業(yè)入榜門(mén)檻上，相較于2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門(mén)檻均有較大幅度上揚，其中TOP10入榜企業(yè)銷(xiāo)售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬(wàn)平方米上升至276萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36%，金額入榜門(mén)檻也同比增長(cháng)22%，達到300億元。

　　TOP20 企業(yè)面積入榜門(mén)檻為140萬(wàn)平方米，略高于2011年前三季度的133萬(wàn)平方米，金額方面，TOP20企業(yè)的入榜門(mén)檻為158億元，同比增長(cháng)31%?！　?/span>

2、格局：各梯隊差距拉大，央企表現搶眼

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強者恒強的企競爭格局更趨明顯。超大型房企在復雜的市場(chǎng)環(huán)境中越戰越勇，逐漸甩開(kāi)跟進(jìn)的大中型房企，以本次榜單為例，500億以上的房企與300-500 億的房企金額均值差距達397億元。超大型房企的絕對優(yōu)勢主要有賴(lài)于央企的強勢表現，擁有央企背景的房企競爭優(yōu)勢凸顯，保利、中海、綠地等央企表現優(yōu)異，前三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已與萬(wàn)科、恒大相差無(wú)幾。

在銷(xiāo)售金額上，從梯隊分布來(lái)看，今年前三季度，第一梯隊的房企數量大幅增加，總數達到10個(gè)，比去年三季度多3個(gè)，第二梯隊數量減少一個(gè)，可以看出，隨著(zhù)市場(chǎng)情況轉好，大型房企的競爭優(yōu)勢逐漸顯現，市場(chǎng)把控力較強；從銷(xiāo)售均值來(lái)看，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長(cháng)了14%；從標桿企業(yè)表現來(lái)看，500億元以上房企依然是萬(wàn)科、恒大、中海、保利與綠地。

在銷(xiāo)售面積上，梯隊分布出現明顯變化，與去年前三季度相比，今年前三季度，第一梯隊數量保持不變，第二梯隊數量增加了6個(gè)；從銷(xiāo)售均值來(lái)看，前兩個(gè)梯隊同比分別增長(cháng)了14%與13%；從標桿企業(yè)表現來(lái)看，銷(xiāo)售面積突破400萬(wàn)方的房企有6家，恒大再度位居榜首。

3、集中度：調控下行業(yè)分化加劇，企業(yè)集中度繼續提升

這一輪調控的長(cháng)期化，促使行業(yè)內部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續增長(cháng)，從而推動(dòng)標桿房企市場(chǎng)份額的不斷提升。

數據顯示，2012年前三季度銷(xiāo)售金額全國TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個(gè)百分點(diǎn)； TOP20企業(yè)，2012年前三季度其市場(chǎng)份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場(chǎng)份額2.14個(gè)百分點(diǎn)。此外從近年來(lái)數據變化也可以發(fā)現，2010年三季度至今，TOP10與TOP20的市場(chǎng)份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強?！　?/span>

銷(xiāo)售面積方面，相比于2011年三季度，2012年前三季度TOP10企業(yè)及TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額分別增加1.49與2.3個(gè)百分點(diǎn)。結合銷(xiāo)售金額，房企在銷(xiāo)售面積上的表現進(jìn)一步證實(shí)企業(yè)業(yè)績(jì)穩步提高，綜合實(shí)力加強?！　?/span>

4、標桿：保利、中海擴張迅猛，萬(wàn)科、恒大地位不變

標桿企業(yè)中，保利、中海憑借其央企的優(yōu)勢，第三季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)呈現迅猛的增長(cháng)勢頭。而萬(wàn)科、恒大作為行業(yè)兩大領(lǐng)袖的地位仍然沒(méi)有更改。

保利今年前三季度的銷(xiāo)售額已經(jīng)與去年全年銷(xiāo)售額基本持平，部分地方公司已提前完成全年目標。與其他以?xún)r(jià)跑量的企業(yè)不同的是，保利今年的平均銷(xiāo)售均價(jià)與去年同期沒(méi)有明顯下降，我們認為企業(yè)雄厚的資金實(shí)力、適當的產(chǎn)品結構以及對政策環(huán)境的準確把控等因素共同造就了保利引以為傲的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

中海在8月份將企業(yè)全年銷(xiāo)售目標由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經(jīng)完成新的銷(xiāo)售目標的九成，隨著(zhù)“金九銀十”以及“雙節”的到來(lái)，中海超額完成新定的全年銷(xiāo)售目標已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂(lè )部”的又一成員。

萬(wàn)科、恒大兩家的行業(yè)領(lǐng)先地位依舊沒(méi)有動(dòng)搖，繼續領(lǐng)跑三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)。萬(wàn)科今年的表現較為穩定，5月以來(lái)連續四個(gè)月銷(xiāo)售破百億。值得關(guān)注的是，第三季度萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上表現較為突出，成為近期拿地的主力企業(yè)，可見(jiàn)萬(wàn)科對今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)胸有成足，對于市場(chǎng)政策走向和推案節奏的控制游刃有余。

恒大對于形勢的把控同樣具備充分自信，年初主動(dòng)減速、降低推案量，二季度抓市場(chǎng)時(shí)機加緊推貨，三季度則乘勝追擊、迎戰“金九銀十”，由于企業(yè)年初目標制定較為謹慎，恒大超額完成全年800億元的銷(xiāo)售目標應該沒(méi)有壓力。

5、焦點(diǎn)：世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng )借勢發(fā)力

在行業(yè)背景持續緊縮的情況下，世茂、龍湖、融創(chuàng )等企業(yè)以其優(yōu)異的業(yè)績(jì)表現成為了今年眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

其中，世茂房地產(chǎn)前三季度實(shí)現了同比63%的增長(cháng)，在“價(jià)值服務(wù)年”戰略的推動(dòng)下，世茂從城市能級布局深化、產(chǎn)品結構調整、營(yíng)銷(xiāo)體系提升等方面強化企業(yè)核心實(shí)力，同時(shí)加大推案量、適當調整產(chǎn)品價(jià)格以觸動(dòng)市場(chǎng)需求。龍湖今年回款率、利潤率、單城市產(chǎn)能、周轉速度四個(gè)方面在行業(yè)內無(wú)一不是名列前茅：92%的回款率高于行業(yè)80%的一般水平；上半年28.3%的凈利潤率也遠超過(guò)普通房企20%不到的平均水平；同時(shí)，單城市產(chǎn)能達到23億，上半年總資產(chǎn)周轉率為0.14次，表現均相當優(yōu)異。我們認為，通過(guò)今年調整土儲結構和供貨節奏，龍湖的業(yè)績(jì)前景值得看好。

在逆市下，行業(yè)洗牌加劇，競爭之中也存在機遇，通過(guò)合作能夠、使企業(yè)獲得更快的發(fā)展，融創(chuàng )就是這方面的佼佼者。融創(chuàng )通過(guò)與綠城項目合營(yíng)，從而借助綠城的品牌打入上海市場(chǎng)，不僅企業(yè)品牌價(jià)值進(jìn)一步提升，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也出現了飛躍。今年前三季度，融創(chuàng )錄得金額同比增長(cháng)四成左右，可以想見(jiàn)，融創(chuàng )全年的業(yè)績(jì)必將交出一份滿(mǎn)意的答卷。

6、潛力：佳兆業(yè)、新城穩步上升，路勁、旭輝成長(cháng)翻倍

在潛力企業(yè)中，新城控股、佳兆業(yè)、路勁、旭輝等企業(yè)逆流而上，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)持續增長(cháng)。此外，在弱市的環(huán)境下，這些企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略方面也適時(shí)根據市場(chǎng)形勢謀求轉變。

新城控股前三季度銷(xiāo)售額達到115億元，同比增長(cháng)53%。企業(yè)在深耕長(cháng)三角的同時(shí)，先后進(jìn)入了長(cháng)沙和武漢等中部區域，積極拓展了版圖，為進(jìn)一步做大做強打下了基礎。佳兆業(yè)則在“快速周轉、搶占剛需和城市更新的雙軌制戰略”下，前三季度銷(xiāo)售額達107億元，較去年同期繼續增長(cháng)。下半年，佳兆業(yè)將在深圳區域推出四大項目，在繼續保持三四線(xiàn)城市項目快速周轉的同時(shí)，兼顧了企業(yè)對利潤的訴求。隨著(zhù)這些項目的入市，佳兆業(yè)全年的業(yè)績(jì)更值得我們期待。

此外，路勁基建、旭輝集團今年前三季度銷(xiāo)售表現優(yōu)異，同比增長(cháng)超過(guò)100%。路勁基建銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)117%，公司采用“分散地域及業(yè)務(wù)模式”已完成在華東、華北、華南、華中的布局。整體銷(xiāo)售穩中有升，其中路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等項目受到購房者的青睞。旭輝集團則一直堅持以客戶(hù)為導向，在今年調控持續下，加大剛需產(chǎn)品的比重來(lái)滿(mǎn)足當前的市場(chǎng)需求，并以高周轉、輕資產(chǎn)發(fā)展所需的地塊。今年北京旭輝御府項目銷(xiāo)售異?；鸨?，在開(kāi)盤(pán)初始就多次創(chuàng )造了市場(chǎng)傳奇，為旭輝集團的銷(xiāo)售添上華麗一筆。另外，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，旭輝集團堅守為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)理念，堅持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線(xiàn)，品牌價(jià)值得到提升，獲得了客戶(hù)的一致認可?！?/span>